تأملی برچالش اقتصاد مسکن در دولت یازدهم
دکتر علی اکبر قلی زاده؛ عضوء هيات علمی دانشگاه بوعلی سینا
تردیدی نیست بخش مسکن یکی ازکلیدی ترین بخش های اقتصادی کشور تلقی می شود. از نظرگاه اقتصاد کلان بخش مسکن از مزیت های فراوانی به شرح ذیل برخوردار است: سهم قابل توجهی از تولید ناخالص داخلی و سرمایه گذاری خصوصی را به خود اخصاص می دهد، دارای قدرت اشتغال زایی قوی است، حلقه های پسین و پیشین گسترده ای با سایر بخش های اقتصادی دارد، الگوی توسعه درون زا و رشد متوازن منطقه ای را تشویق می کند، توسعه مسکن تحولی در نظام تأمین مالی ایجاد می کند به طوری که نویت آن را با نقش ماشین بخار در انقلاب صنعتی مقایسه می کند. ابعاد خرد اقتصاد مسکن دارای اهمیت کمتری از اقتصاد کلان آن نیست زیرا مسکن؛ تأمین کننده سرپناه بعنوان یکی از اساسی ترین نیاز اجتماعی انسان است، مهم ترین دارایی خانوارهای ایرانی است، سهم بسیار بالایی از هزینه های خانوارها را به خود اخصاص می دهد، ارزش آن چندین برابر درآمد خانوار است و این نسبت در ایران چند برابر نرم و استاندارد جهانی است، مهم ترین مشوق پس انداز خانوار است، در برخی کشور صرفا یک کالای اساسی و مهم است و در ایران دارای ابعاد اجتماعی و فرهنگی قابل توجهی نیز می باشد.
از نقطه نظر سیاست گذاری نیز اهمیت مسکن قابل توجه است؛ یکی از دلمشغولی های عمده سیاستگذاران و بخصوص دولت است، در حمایت مردم از برنامه های اعلام شده از سوی دولت ها نقش مهمی ایفاء می نماید، سهم بالایی از یارانه و پایه مالیاتی دولت و مقام های محلی را بخود اختصاص می دهد، می تواند عامل مؤثر بر کنترل و یا تشدید شکاف طبقاتی باشد، می تواند نقش کلیدی در جذب سرمایه ها و مانع بزرگی بر سر راه رشد صنعت و تولید باشد. بدون تردید اتخاذ هر گونه سیاست در بخش مسکن ضمن اثر گذاری بر بخش مسکن، اثرات تعیین کننده ای بر سایر بخش های اقتصادی دارد. تمام مزیت ها و نقاط قوت مسکن زمانی حاصل می شود که به عنوان بخش خدمتگزار و در کنترل سیاست های دولت باشد. اما بخش مسکن به عنوان ارباب و کنترل نشده، نقش بسیار مخرب و اختلال زا به دنبال دارد که از اثرات اقتصادی نیز فراتر رفته و پیآمدهای اجتماعی نیز بدنبال دارد. دامنه اثرات مخرب اقتصاد مسکن کنترل نشده تمامی بخش ها و فعالیت های اقتصادی را در بر می گیرد به گونه ای که گفته می شود؛ در کشورهایی مثل ایران که با تنگناهای تولید و سرمایه گذاری با نقدینگی گسترده موجه است، وجود و خلق مزیت نسبی شرط لازم رشد و رونق فعالیت های تولیدی و صنعتی می باشد اما شرط کافی نیست. شرط کافی مستلزم آن است که؛ سیاست های اقتصادی بتواند در روش خلاق و اندیشمندانه، اقتصاد مسکن را در مسیر رشد با ثبات بلند مدت قرار دهد. سطح بالای تقاضای مسکن با انگیزه های مصرفی و سفته بازی و ویژگی خاص این کالا که تولید ان مهارت و سرمایه گذاری زیادی را طلب می کند موجب می شود بازدهی میان مدت این محصول بسار قابل توجه و ریسک میان مدت و کوتاه مدت آن بسیار اندک باشد(1). شرایط ممتاز سرمایه گذاری مسکن در ارزیابی و تصمیم گیری سرمایه گذاران نقش کلیدی ایفاء می نماید و بررسی ها حکایت از آن دارد جذابیت این بخش مانع جدی برای تداوم و توسعه فعالیت های تولیدی و صنعتی فراهم می آورد.
خوشبختانه تجارب ارزنده ای در اختیار سیاستگذاران بخش مسکن وجود دارد و در ادامه به برخی از آنها اشاره می شود. دخالت های مستقیم دولت در امر ساخت و ساز مسکن در برنامه های اول و دوم، که در مواردی شرایط کشور ایجاب می کرد، جای خود را به دخالت های غیر مستقیم در برنامه های بعدی داده است. اقتصاد مسکن سیاست های مسکن استیجاری را تجربه کرد. سیاست های سازماندهی تولید و حمایت از تشکل های صنفی و انبوه سازی نیز تجربه شده است. تصور بر آن بود انبوه سازی و کوچک سازی قادر است تمامی مشکلات بخش مسکن را مرتفع سازد و به همین دلیل عمده تمرکز نهادها و اعتبارات دولتی دربخش مسکن به آن معطوف گردیده بود. قبل از برنامه پنجم سیاست های تشویق مسکن اجاره ای در دستور کار بوده و در برنامه پنجم با چرخش 180 درجه در قلمرو سیاستگذاری تشویق مسکن ملکی در اولویت قرار گرفت. تغییر نظام سازمانی و نهادی بخش مسکن نباید از نظر دور بماند و بررسی آثار و نتایج آن حایز اهمیت است و این موضوع در سال های اخیر مورد توجه قرار گرفت. طی سال های اخیر به ابعاد اقتصادی مسکن توجه کمتری شده و تأکید بر ابعاد فیزیکی مسکن بوده است. بسته کامل سیاست های پولی، مالی، کالبدی و قوانین و مقررات برای کنترل و هدایت اندیشمندانه بخش مسکن در روند رشد با ثبات بلند مدت الزامی است و تشکیل اطاق های فکر و استفاده از دیدگاه های کارشناسی ضرورتی اجتناب ناپذیر است. ارزیابی و قضاوت در مورد برنامه های بخش مسکن و اثرگذاری آنها مستلزم مطالعات گسترده ای است که از حوصله این مطالعه خارج است اما خلاصه اینکه یکی از اهداف اساسی و مهم برنامه های توسعه مسکن هیچگاه تحقق نیافت و آن عبارتست از کنترل نوسانات و شوک های شدید ادواری بخش مسکن. بهر حال بخش مسکن به دلیل ماهیت و ویپچیدگی های خاص آن از نظم و قوانین خاصی تبعیت می کند لذا قبل از هر چیزی شناخت علمی از عملکرد بخش مسکن و استفاده از بسته سیاستی جامع، نظام نهادی و سازمانی مناسب و تجارب موفق داخلی و جهانی باید در دستور کار قرار گیرد.
شکی نیست برنامه مسکن مهر یکی از برنامه های مهم و در سطح اقتصاد ملی بوده است. اما نمی توان انتظار داشت تمامی اهداف بخش مسکن از طریق این برنامه تأمین شود. مسکن مهر و بازار رایج مسکن مکمل هم هستند نه جانشین. لذا اثراگذاری این برنامه گسترده ملی بر بازار مسکن رایج محدود بوده است.( برای مثال در دوره اجرای مسکن مهر یکی از بزرگترین شوک های بازار مسکن اتفاق افتاد.) تجربه دیگر مربوط به تنظیم نظام تأمین مالی مسکن است. دولت به منظور کنترل شوک بازار مسکن اعطای اعتبارات خرید مسکن را بشدت محدود کرد. اکنون سؤال آن است که: آیا اهداف دولت در زمینه کنترل قیمت مسکن محقق گردید؟ اثرات محدود ساختن وام مسکن بر گروه های اجتماعی بخصوص اقشار میان درآمد و کم درآمد چه بوده است؟ آیا تجارب موفق جهانی در زمینه موفقیت آمیز بودن کنترل قیمت مسکن از روش محدود ساختن وام مسکن وجود دارد؟ چرا علی رغم اجرای سیاست های اعتباری، نهادی و دخالت های مستقیم و غیر مستقیم، دولت در کنترل بازار مسکن عملکرد موفقیت آمیزی نداشته است؟ (2)
وجه اشتراک تمامی برنامه ها و قوانین مقرارات اجراء شده در بازار مسکن آن است که در زمینه کنترل اجاره و قیمت مسکن موفقیتی حاصل نشده است که دو پیامد کلیدی داشته است: نخست تشدید تورم و دیگری اثرگذاری منفی بر رشد فعالیت های مولد و اشتغالزا( اشتغال پایدار). باید تأکید کرد مسکن سهم عمده ای در هزینه خانوار و شاخص قیمت مصرف کننده دارد لذا رشد اجاره اثر تعیین کننده ای بر تورم خواهد داشت. دولت بمنظور کنترل تورم علاوه بر سیاست های مهار نقدینگی می بایست در کنترل اجاره عملکرد قابل قبولی داشته باشد. با عنایت به مطالبی که از نظر گذشت دولت یازدهم قبل از هر چیزی نیازمند به آن است تحلیل و ارزیابی کاملی در مؤلفه های کلیدی ذیل در بازار مسکن داشته باشد؛
الف) بهروه وری و کارایی: ارزیابی جامع و مانع از برنامه های بخش مسکن و نتایج حاصله داشته باشد.
ب) ثمربخش برنامه ها: اثر گذاری ابزارها و برنامه ها و هزینه فایده اجتماعی آنها مورد بررسی قرار گیرد.
ج) تعیین اولویت ها: برخی از ابعاد اقتصاد مسکن مغفول مانده لذا اولویت های دولت در بخش مسکن در نظام تولید، بهره برداری و نظام تأمین مالی و سیاست های مالی دولت به ویژه سیاست های مالیاتی تعیین و بمرحله اجرا درآید.
د) نهاد سازی و نظام سازمانی: تجدید نظر در نظام سازمانی با توجه به اهمیت و نقش دولت در تولید، بهره برداری، قوانین و مقررات. همچنین تشکیل کمیته های فراگیری منطقه ای و ملی با مشارکت کارشناسی خبره دولتی و غیر دولتی و دانشگاهی در ابعاد مختلف اقتصاد مسکن امری ضروری بنظر می رسد.
و)تشکیل کمیته های تخصصی دایمی و اطاق فکر : تشکیل کمیته های دایمی با مشارکت کارشناسان و متخصص های حوزه های مختلف مسکن در بخش دولت، دانشگاه ها بمنظور بررسی دایمی شرایط بازار مسکن در سطح ملی و منطقه ای.
جمعبندی: سیاستگذاری اندیشمندانه بخش مسکن بر مبنای 5 اصل یاد شده شامل بسته کامل سیاست های پولی و مالی( به ویژه سیاست های مالیاتی) در کنار اصلاح و تداوم سیاست های مسکن مهر، ضمن کمک به حل مشکلات درون بخشی، در رفع مشکلات کلیدی اقتصاد کشور و فراهم آمدن شرایط رشد و رونق فعالیت های تولیدی و صنعتی نقش اجتناب ناپذیری ایفاء می کند.
- حسین عبده تبریزی مقاله “اقتصاد را چگونه مدیریت می کنیم؟” روزنامه دنیای اقتصاد6/8/91
- علی اکبر قلی زاده؛ کتاب “نظریه قیمت مسکن به زبان ساده در ایران”(انتشارات نور علم-1387)
